시흥 은계지구 아파트 가격 분석

 

 

안녕하세요! 오늘은 시흥시에 자리잡은 은계지구에 대해 알아보려고 합니다. 혹시 이 지역 들어보셨나요? 아직 많이 알려지지 않았지만, 알고 보면 정말 잘 계획된 신도시라는 사실!

 

은계지구는 시흥시 대야동, 계수동, 은행동, 안현동 일원에 조성된 약 13,192세대가 살고 있는 대규모 신도시예요. 향후 인근 신규 아파트(한라비발디,롯데캐슬,힐스테이트) 입주가 예정 되어 있어 지속적으로 발전될 예정입니다.

 

시흥은계는 계수저수지와 주변 녹지를 활용한 생태전원도시를 목표로 하고 있어서, 자연과 주거가 조화를 이루는 멋진 동네 입니다.

 

은계지구에는 총 13개 단지가 들어서 있는데, 각각 특색이 있어요

 

 

은계의 매력은 공원입니다. 은계호수공원을 중심으로 8개의 크고 작은 공원들이 배치되어 있어요. 특히 소래저수지(계수저수지)가 공원으로 탈바꿈하면서 지구의 랜드마크가 될 예정이라고 하네요.

 

수도권 전철 서해선 신천역과 시흥대야역이 근처에 있어서 서울 접근이 용이합니다. 게다가 제2경인선 광역철도에 은계역 신설도 추진 중이라고 하니, 미래가 더욱 기대되는 지역이에요.

 

 

교육시설

• 은빛초등학교: 2019년 새로 개교한 깔끔한 학교
• 웃터골초등학교, 검바위초등학교: 기존 우수 학교들
• 은계중학교: 지역 내 중학교
• 시흥과학고등학교: 2030년 개교 예정

 

편의시설

• 시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬: 체험형 키즈 테마파크와 중형마트가 입점한 복합쇼핑몰
• 은계1, 2어울림센터: 수영장, 도서관, 헬스장 등이 있는 종합 커뮤니티 시설

 

 

 

매물 수보다 중요한 지표, ‘거래회전율’

최근 경기 시흥 은계지구에 관심을 두는 실수요자들이 늘고 있습니다. 그러나 매물 검색을 하다 보면 “왜 이 단지는 매물이 많을까? 혹시 문제가 있는 것은 아닐까?”라는 의문이 자연스럽게 생깁니다.

 

하지만 매물 수만으로 단지를 평가하는 것은 부정확합니다. 실제로 중요한 지표는 거래회전율입니다. 거래회전율은 ‘연간 거래 건수 ÷ 단지 세대수’로 계산되며, 특정 단지에서 이 수치가 높다는 것은 거주 만족도가 높아 이사를 통한 수요가 꾸준히 이어지고 있다는 의미입니다.

 

즉, 단순히 매물의 수량이 아니라 단지별 거래 흐름과 특성을 종합적으로 분석하는 것이 실거주 목적의 내 집 마련에서는 가장 중요한 접근 방식이라 할 수 있습니다.

 

 

은계지구 주요 단지별 분석

 

은계파크자이 (1,719세대 / 주차 1,879대 / 세대당 1.09대) – 은계지구의 랜드마크

은계지구의 절대적 중심축을 차지하는 메가 단지입니다. 1,719세대, 17개동으로 구성된 대단지 아파트로, 주차대수는 1,879대로 세대당 1.09대를 주차할 수 있습니다. GS건설의 30년 노하우가 집약된 프리미엄 주거 단지로, '자이' 브랜드의 품격과 신뢰성이 그대로 구현되어 있습니다.

대단지만의 특별한 혜택들:

• 관리비 효율의 마법: 1,700여 세대가 공동으로 부담하는 관리비 구조로 개별 세대 부담이 현저히 낮음
• 풍부한 커뮤니티 시설: 피트니스센터, 독서실, 어린이 놀이시설, 경로당 등 생활편의시설이 호텔급 수준
• 24시간 보안 시스템: 대단지 특유의 체계적 보안 관리로 안전한 거주환경 보장
• 브랜드 프리미엄의 지속성: GS자이 브랜드 가치로 인한 향후 재매각 시 유리한 조건 확보

주차 여건: 세대당 1.09대로 대단지 특성상 상대적으로 타이트한 수준이지만, 대중교통 접근성이 우수해 실제 주차 부족감은 크지 않습니다. 브랜드 가치와 편의시설을 중시하며, 활기찬 커뮤니티 생활을 선호하는 가정에게 최적의 선택입니다.

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제일풍경채 더숲 (429세대 / 주차 628대 / 세대당 1.46대) – 조용한 프리미엄의 완성

입주 5년 차의 완숙한 단지로, 은계지구 내에서도 특별한 위치를 점하고 있습니다. 세대수가 적절해 '골드존' 규모의 관리 효율성을 자랑하며, 은계상권과 은계호수공원 상권을 편하게 이용할수 있는 위치에 있습니다.

 

• 아파트 구조: 포베이 구조, 드레스룸이 넓어 방으로 사용 가능
• 준신축의 장점: 5년 차 건물로 관리가 잘되어 있는 아파트
• 넉넉한 주차확보율: 세대당 1.46대의 여유로운 주차공간으로 2대차 보유 가정도 무리 없이 이용 가능
• 전략적 입지: 은계 상권과 호수공원을 도보로 연결하는 최적의 위치, 국공립 유치원 도보 등하원 가능

 

주차 여건: 세대당 1.46대로 은계지구 내에서도 우수한 수준입니다. 중소규모 단지의 장점이 그대로 드러나는 여유로운 주차 환경을 자랑합니다. 조용하고 품격 있는 주거환경을 원하는 실수요층, 특히 안정적인 중장기 거주를 계획하는 가정에게 추천합니다.

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은계브리즈힐 (835세대 / 주차 916대 / 세대당 1.09대) – 생활편의성과 교육의 완벽한 조화

현대엔지니어링의 기술력과 은계지구의 핵심 인프라가 만나 탄생한 단지입니다. 전체 835가구로 이뤄져 있으며, 가구당 1.09대의 주차대수(916대)를 확보하고 있습니다.

생활편의성의 하이라이트:

• 중심상가 직결 육교: 날씨에 관계없이 쇼핑몰과 각종 편의시설 이용 가능
• 은빛초등학교 도보 5분: 아이들의 등하교가 안전하고 편리한 최적 거리
• 대중교통 허브 접근성: 버스정류장과 향후 지하철 연계 교통망의 중심지

교육환경의 우수성:

• 은빛초등학교 인근으로 초등 교육 접근성 최상
• 학원가와 교육 인프라가 집중된 은계 중심부 위치
• 도서관, 문화센터 등 교육지원시설 풍부

주차 여건: 세대당 1.09대로 표준적인 수준이며, 육교를 통한 중심상가 접근으로 차량 이용 빈도를 줄일 수 있어 실제 주차 부족감은 크지 않습니다. 교육과 편의성을 동시에 추구하는 자녀 있는 가정에게 이상적입니다.

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은계센트럴타운 (1,025세대 / 주차 1,080대 / 세대당 1.05대) – 도심형 라이프스타일의 중심

은계지구의 정중앙에 위치한 생활 인프라의 허브입니다. 전체 1,025가구로 이뤄져 있으며, 가구당 1.05대의 주차대수(1080대)를 확보하고 있습니다.

도심형 주거의 장점들:

• 원스톱 생활권: 대형마트, 병원, 은행, 관공서가 모두 걸어서 5-10분 거리
• 상업시설 밀집도: 카페, 레스토랑, 생활편의점이 단지 주변에 고루 분포
• 대중교통 접근성: 버스 노선이 집중되고 향후 교통망 확장의 수혜지역

주차 여건: 세대당 1.05대로 은계지구 내에서는 가장 타이트한 수준이지만, 도심형 단지 특성상 도보 생활권이 잘 구축되어 있어 실제 불편함은 제한적입니다. 생활밀착형 거주를 선호하는 맞벌이 부부, 직장인, 편의성을 중시하는 모든 연령대에게 최적화된 단지입니다. 특히 차량 이용 빈도가 낮고 대중교통과 도보 생활을 선호하는 라이프스타일에 완벽하게 부합합니다.

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은계 한양수자인 (1,090세대 / 주차 1,254대 / 세대당 1.15대) – 가성비와 브랜드의 절묘한 균형

한양의 '수자인' 브랜드 가치와 합리적인 가격대가 조화를 이룬 실속형 프리미엄 단지입니다.

투자와 실거주 모두 만족시키는 요소들:

• 브랜드 프리미엄: 한양수자인의 인지도와 신뢰성으로 안정적인 자산가치 유지
• 합리적 진입비용: 은계지구 내 상대적으로 부담 없는 분양가와 관리비
• 체계적 관리시스템: 한양의 노하우가 집약된 단지 운영과 시설 관리
• 안정적 주차환경: 세대당 1.15대의 적정한 주차 확보

주차 여건: 세대당 1.15대로 일반적인 가정(1-2대)에게 적합한 주차 여건을 갖추고 있으며, 브랜드 단지 치고는 합리적인 수준입니다. 중장기 거주를 계획하는 실수요층과 안정적인 수익을 추구하는 투자자 모두에게 적합합니다. 특히 브랜드 가치는 원하되 과도한 프리미엄은 부담스러워하는 합리적 소비 성향의 구매층에게 추천합니다.

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은계 호반써밋플레이스 (816세대 / 주차 1,233대 / 세대당 1.51대) – 젊은 세대를 위한 모던 커뮤니티

호반건설의 '써밋' 시리즈답게 현대적 감각과 커뮤니티 중심 설계가 돋보이는 단지입니다. 총 816세대로, 7개 동이 있습니다.

모던 라이프스타일을 위한 특별함:

• 최신 커뮤니티 시설: 피트니스클럽, 작은 도서관, 키즈카페 등 트렌디한 부대시설
• 젊은 세대 친화적 설계: 20-40대 가족 구성원들의 라이프스타일을 반영한 공간 구성
• 쾌적한 주거환경: 충분한 녹지공간과 현대적 조경으로 도시 속 휴식공간 제공
• 스마트홈 시스템: IoT 기반 홈 네트워크로 편리한 생활 관리

주차 여건: 세대당 1.51대로 은계지구 내에서도 상위권에 속하는 우수한 주차 확보율을 자랑합니다. 2대차 보유 가정도 무리 없이 이용 가능한 수준으로, 현대적인 단지답게 충분한 주차 공간을 확보했습니다. 30-40대 젊은 부부와 어린 자녀가 있는 가정, 그리고 현대적이고 활동적인 커뮤니티 생활을 선호하는 라이프스타일의 거주자들이 주를 이룹니다.

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은계 우미린더퍼스트 (731세대 / 주차 1,292대 / 세대당 1.76대) – 완벽한 밸런스의 정석

모든 조건을 고루 갖춘 올라운더형 단지로, 어떤 측면에서 평가해도 부족함이 없는 안정적인 선택입니다.

균형잡힌 주거조건들:

• 교통접근성: 주요 간선도로와 대중교통 노선에 모두 용이한 접근
• 생활편의성: 상업시설과 생활편의시설이 적절한 거리에 고루 분포
• 교육환경: 초·중·고교와 학원가 접근이 모두 원활한 교육 최적지
• 자연환경: 호수공원과 녹지공간이 인접해 쾌적한 자연 환경 향유

주차 여건: 세대당 1.76대로 은계지구 내 압도적 1위의 넉넉한 주차 확보율을 자랑합니다. 2대차 보유 가정은 물론, 방문객 주차까지 여유롭게 수용 가능한 최고 수준입니다.

투자 관점에서의 매력:

• 특정 요소에 치우치지 않은 균형감으로 폭넓은 수요층 확보
• 실거주와 투자 목적 모두에서 안정적인 선호도 유지
• 향후 재매각 시에도 다양한 구매층의 관심 기대 가능

첫 아파트 구매자부터 기존 아파트에서 이주를 고려하는 가정, 그리고 안정적인 투자를 원하는 모든 계층에게 추천할 수 있는 무난하면서도 확실한 선택입니다.

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은계지구 주차 여건 분석

세대당 주차대수 순위:

1. 은계 우미린더퍼스트: 1.76대 (731세대/1,292대) - 최고 수준
2. 은계 호반써밋플레이스: 1.51대 (816세대/1,233대) - 우수
3. 제일풍경채 더숲: 1.46대 (429세대/628대) - 우수
4. 은계 한양수자인: 1.15대 (1,090세대/1,254대) - 양호
5. 은계브리즈힐: 1.09대 (835세대/916대) - 보통
6. 은계파크자이: 1.09대 (1,719세대/1,879대) - 보통
7. 은계센트럴타운: 1.05대 (1,025세대/1,080대) - 보통

주차 여건 평가:

• 1.4대 이상: 2대차 보유 가정도 여유롭게 이용 가능한 최상급 수준
• 우미린더퍼스트(1.76대), 호반써밋플레이스(1.51대), 제일풍경채 더숲(1.46대)
• 1.1-1.4대: 일반적인 가정(1-2대)에게 적합한 표준 수준
• 한양수자인(1.15대)
• 1.0-1.1대: 1대차 가정에게 적합하지만 여유는 부족
• 브리즈힐(1.09대), 파크자이(1.09대), 센트럴타운(1.05대)

 

특징적 분석:

• 상위 3개 단지는 모두 세대당 1.4대 이상의 넉넉한 주차 환경 제공으로 주차 스트레스 없는 거주 가능
• 우미린더퍼스트는 1.76대로 압도적인 주차 여유도를 자랑해 주차 관련 불편함이 전혀 없는 수준
• 중간급 단지들도 세대당 1.05대 이상을 확보해 최소 기준은 모두 충족
• 은계지구 전체적으로 전국 평균을 상회하는 주차 확보율로 거주 편의성 우수

 

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은계지구의 특별한 부동산 시장 현상

국내 아파트 시장의 이례적 성과지표:

• 전국 평균 거래회전율 0.3% vs 은계지구 일부 단지 34%
• 이는 연간 3세대 중 1세대가 거래되는 수준으로, 일반적인 아파트 단지 대비 100배 이상 활발한 거래량

이 놀라운 수치가 의미하는 것들:

1. 급매물의 희소성: 급하게 내놓는 헐값 매물이 거의 없음
2. 입주민 만족도: 기존 거주자들이 타 지역으로 이주하기보다는 지구 내 다른 단지로 이동하는 패턴
3. 실수요 중심 시장: 투기적 거래가 아닌 실제 거주 목적의 건전한 거래 구조
4. 지역 선호도: 은계지구 전체에 대한 높은 신뢰도와 선호도 반영
5. 유동성 우수: 매도 필요 시 빠른 거래 성사 가능성 높음

수도권 신도시 중에서도 독보적인 시장 활력도를 보여주는 이러한 현상은, 은계지구가 단순한 거주지를 넘어 '살고 싶은 도시, 투자 가치가 있는 지역'으로 확실하게 자리매김했음을 증명합니다.

이는 향후 부동산 가치 상승의 견고한 기반이 되며, 안정적인 투자처로서의 매력도를 더욱 부각시키는 핵심 요소라 할 수 있습니다.

 

 

 

 

매물 선택 가이드

매물을 평가할 때는 단순 가격보다 적정 매물 수준을 확인하는 것이 중요합니다.

예를 들어, 1,000세대 단지의 거래회전율이 3%라면 연간 약 30건, 월평균 2~3건의 거래가 정상적인 수준입니다. 따라서 온라인 플랫폼에서 3~8건 정도의 매물이 확인된다면 시장 상황은 건강하다고 판단할 수 있습니다.

매물이 많을 경우, 선택권이 넓어지고 협상 여지가 생기는 장점이 있습니다. 따라서 매물 수는 단순히 ‘위험 신호’가 아니라, 오히려 구매자의 전략적 선택을 넓혀주는 기회 요인으로도 작용할 수 있습니다.

 

 

가족 구성별 추천 단지

• 학령기 자녀가 있는 가정: 은계브리즈힐, 센트럴타운 (학교 접근성과 교육 환경이 강점)
• 안정적 환경을 선호하는 가정: 제일풍경채 더숲 (정주성이 높은 단지)
• 편의시설을 중시하는 가정: 은계파크자이, 우미린더퍼스트 (생활 인프라 우수)

 

내집 마련 체크리스트

1. 생활편의: 마트·병원·학교 접근성 직접 확인
2. 교통환경: 출퇴근 시간대 대중교통 체험
3. 장기 거주 대비: 가족 구성 변화 고려
4. 매물 조건: 방 개수, 향, 층수, 관리상태, 가격 적정성 검토
5. 거래 흐름: 거래회전율을 통한 실거주 수요 확인

 

 

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은계지구, 실거주 최적지로서의 가치

시흥 은계지구는 서울·수원 대비 상대적으로 부담 없는 가격, 숲세권 및 호수공원 인접 입지, 서해선 시흥대야역 접근성, 그리고 생활 인프라가 균형 있게 갖춰진 지역입니다.

성공적인 내집 마련을 위해서는 단순한 가격 변동이 아니라 실거주 만족도와 장기적 거주 가치를 기준으로 삼아야 합니다. 숫자 이상의 요소, 즉 실제 거주자의 생활 경험과 단지별 특성을 분석하는 것이 핵심입니다.

결국 은계지구의 매력은 ‘투자’가 아니라 ‘거주’에서 빛을 발합니다. 앞으로도 실거주 중심의 내집 마련을 고려하는 수요층에게 은계지구는 여전히 매력적인 선택지가 될 것입니다.