아파트 전세 계약 시 주의해야 할 사항

아파트 전세는 수억 원이 오가는 계약인 만큼, 한 번의 실수가 수천만 원의 피해로 이어질 수 있다. 특히 전세 사기, 중복 계약, 확정일자 누락 같은 문제는 여전히 뉴스에 자주 등장할 정도로 빈번하다. 하지만 사전에 기본적인 체크리스트만 알고 있어도 큰 피해를 예방할 수 있다. 이 글에서는 부동산 경험이 많지 않은 사람도 바로 적용할 수 있도록, 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 주의사항을 하나씩 구체적으로 정리해본다. 계약 전에 이 내용을 반드시 확인하고, 안전하게 전세집을 구하자.

 

 

1. 등기부등본 확인은 무조건 1순위

등기부등본은 전세 계약의 가장 핵심 서류다.
아파트를 소유한 실제 소유주가 누구인지, 근저당(담보대출)이 잡혀 있는지, 가압류나 압류가 있는지 모두 확인할 수 있다.

확인 포인트:

• 소유자 이름 = 계약서상 임대인 이름이 반드시 일치해야 함
• 근저당이 있다면 보증금보다 선순위 금액이 낮은지 확인
• 가압류/가처분/경매 개시 여부 있는 경우 무조건 피하기

📌 확인 방법: 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 1,000원으로 열람 가능

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2. 전입신고 & 확정일자 반드시 받기

전세계약서를 썼다고 해서 자동으로 보증금이 보호되는 건 아니다.
'전입신고 + 확정일자'를 받아야 '대항력 + 우선변제권'이 생긴다.

• 전입신고: 주민센터 또는 정부24에서 당일 가능
• 확정일자: 계약서에 도장을 받고 동 주민센터에서 찍어주는 도장 (법적 효력)

순서 요약:
① 계약 후 → ② 입주 → ③ 전입신고 → ④ 확정일자 받기
이 네 가지가 완벽하게 되어야 ‘전세 보증금’이 법적으로 보호됨

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3. 전세보증금 반환보증 가입 고려하기

요즘은 전세사기 예방을 위해 전세보증보험 가입이 거의 필수다.
만약 집주인이 파산하거나 보증금을 돌려주지 않을 경우, 이 제도를 통해 대신 돌려받을 수 있다.

주요 보증기관:

• HUG(주택도시보증공사): 기준이 비교적 까다로움 (전입신고 등 필수)
• SGI서울보증: HUG보다 유연한 편

가입 시기: 계약 후 1개월 이내
비용: 보증금 1억 기준 연 10만~30만 원 수준

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4. 중개사 자격증 및 등록 여부 확인

간혹 불법 부동산 중개인이 계약을 주도하는 경우가 있는데, 이럴 경우 사기를 당해도 법적 보호를 받기 어렵다.

• 공인중개사 자격증이 눈에 보이는 곳에 비치되어 있는지 확인
• 중개사무소 이름으로 국토부 등록 여부 조회 가능
  → 공인중개사사무소 정보공개

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5. 특약사항 꼼꼼하게 작성

전세 계약서에 ‘특약’으로 명시하지 않으면, 나중에 분쟁이 생겼을 때 법적으로 보호받기 어렵다.

예시 특약 항목:

• 집 내부 하자 발생 시 수리 책임은 임대인에게 있음
• 계약 기간 종료 1개월 전까지 재계약 여부 통보
• 벽지, 바닥 등 원상복구 범위 명시

꿀팁: 모든 특약은 직접 타이핑하여 출력 후 도장 찍는 방식이 법적 효력 있음

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6. 관리비 내역과 추가 비용 확인

간혹 관리비가 월세 수준으로 나오는 아파트가 있다.
전세 계약 전에는 반드시 ‘관리비 항목’을 확인해야 한다.

확인 항목:

• 기본 관리비 외에 난방비, 수도세, 전기세 포함 여부
• 공동 전기세, 정수기 유지비, 헬스장 이용료 등 부가 항목
• 최근 3개월간 평균 관리비 내역 요청 가능 (관리사무소)

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7. 전세 사기 많은 지역 피하기

전세 사기는 특정 지역에 몰려 있는 경우가 많다.
예를 들어, 소형 아파트나 신축 오피스텔이 밀집된 지역, 대출 과다 지역 등은 위험성이 높다.

대표 전세사기 고위험 지역 (2025 기준):

• 인천 부평구, 미추홀구
• 경기 고양시 일산동구
• 서울 구로구, 금천구 일대 신축 빌라

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계약 전 확인은 ‘선택’이 아니라 ‘필수’

아파트 전세 계약은 '서류 몇 장'으로 끝나는 일이 아니다. 계약 전 꼼꼼한 서류 확인, 보증 시스템 가입, 특약사항 작성 등을 통해 스스로 보증금을 지킬 수 있어야 한다. 전세 사기를 피하는 유일한 방법은 정보를 알고 실천하는 것이다. 이 글의 내용을 체크리스트처럼 활용해 전세 계약을 보다 안전하게 진행하길 바란다.